Alex_spbrealtor

Записки петербургского риэлтора

Бесплатно оценю стоимость вашей недвижимости, обращайтесь

Семь вопросов, которые надо задавать при поиске квартиры alex_spbrealtor 26 мая, 2011

Если вы задумались о покупке или обмене квартиры, открыли список объявлений и взяли в руки телефон, то я могу вам дать несколько полезных советов. С каких вопросов следует начать?

Вот рекомендуемые вопросы:

1. Первым делом советую узнать с кем вы имеете дело – с агентом или собственником квартиры. В принципе, наличие агента само по себе хороший признак. Это значит, что есть человек, который будет профессионально заниматься сделкой. Наивен тот покупатель, который думает, что квартира будет дешевле если ее она «от хозяина». Цена определяется только рынком, не думаю что хозяин даст вам скидку только потому, что у него нет агента =) На практике часто бывает ровно наоборот: если продажей занялся сам хозяин, то это может быть знаком неадекватности человека. Завышенная цена («агенты дураки, моя квартира стоит больше!»), готовность продавать ее долго (ведь агент будет заинтересован провести сделку быстрей и тут интересы покупателя с ним совпадают, а вот собственник-одиночка может занять позицию «я никуда не спешу, подожду-посмотрю полгодика купят ли по этой цене»).

В любом случае вам важно знать с кем вы говорите. Парадокс заключается в том, что многие агенты-одиночки, работающие без агентств и ставящие объявления от имени частного лица, скрывают этот факт. Порой откровенно лгут на прямой вопрос или говорят что «я помогаю знакомым продать». Сам факт этого лукавства говорит очень многое о профессионализме человека, который даже стыдиться занятия, зарабатывающим на жизнь. Но об этом в другой раз.

Так как же узнать с кем вы имеете дело с первых же слов? Эта логическая задача имеет весьма изящное решение. Вот оно: задайте продавцу слово-в-слово такой вопрос: «Вы продаете квартиру? «. Если человек вас спросит «Какую квартиру?» — значит он продает их несколько 🙂 Если продавец собственник, то у него нет сомнений какую именно квартиру вы имели в виду.

2. Спросите как давно продается квартира. Это тоже важно – если продается давно, значит есть на то причины (не обязательно связанные с ценой, некоторые «подводные камни» вылезут на этапе заключения сделки).

3. Если важно состояние квартиры. то спросите кто сейчас в ней живет: сам собственник, сдается или стоит пустая. Это особенно важно, если вы не планируете в ближайшее время серьезно тратиться на ремонт, а жить «как есть». Если квартира сдается, особенно сдается давно – скорее всего она «убита». То, что она стоит пустая тоже тревожный симптом. Если же там живут собственники, то поинтересуйтесь как давно делался ремонт, стоят ли стеклопакеты и т. п.

4. Надо узнать, есть ли у собственников 3 года собственности на квартиру. Если нет, то готов ли продавец показывать при регистрации реальную цену. Дело в том, что если квартира в собственности менее 3 лет, то при ее продаже платится налог 13% с суммы превышающей 1 миллион рублей (налог должен платить продавец, естественно). Налоги платить никто не любит. Поэтому продавец, как правило, в таких случаях предлагает указать не полную стоимость, а только этот самый не облагаемый налогами миллион рублей, а на остальную сумму написать расписку.

Понятно, что такая схема не в интересах покупателя. В самом пессимистичном случае, если сделка кем либо будет оспорена в суде, покупатель рискует вернуть себе только миллион указанный в договоре купли-продажи, деньги же по расписке будет получить куда сложней.

Есть еще такой математический нюанс: если вы покупаете квартиру и у вас «белая» зарплата, то вы сможете с государства получить так называемый «налоговый вычет» (с суммы не более чем 2 миллиона рублей). То есть вернуть 13% налога – это 260 тыс. рублей с 2 миллионов. Однако, если официальная сумма покупки квартиры будет указана 1 миллион, то и вычет вы получите только с одного миллиона – 130 тыс. То есть, «серая» схема покупки вам обойдется в недополученные 130 тыс. рублей. Порой, выгодней найти аналогичную квартиру на 130 тыс. дороже, но у которой есть 3 года собственности.

5. Спросите, есть ли несовершеннолетние собственники. Если да, то это может усложнить сделку (об этом будет отдельный разговор).

6. Спросите, приватизировал ли хозяин квартиру или приобрел ее. Если приватизировал, то сколько человек было в ней прописано на момент приватизации и где эти люди сейчас (являются собственниками, имеется нотариальный отказ от приватизации в пользу другого собственника или, не дай бог, человек находится в местах лишения свободы).

7. Еще один важный вопрос. Спросите, продавец хочет получить деньги или он ищет альтернативный, встречный вариант жилья. Если даже в объявлении было указано что это «прямая продажа», все равно спросите. Почему — я уже рассказывал анекдот об этом 🙂

Если у вас будут вопросы по недвижимости – пишите в комментарии или в личку, отвечу всем .