Общие вопросы

Вот часть вопросов, которые непременно возникнут в процессе продажи или покупке жилья:

  1. Как среди обилия внешне привлекательных вариантов жилья выбрать действительно надежный?
  2. Как определить реальную цену квартиры?
  3. Как максимально быстро и выгодно найти покупателя на свою квартиру в условиях многократного превышения предложения над спросом?
  4. Как грамотно провести переговоры с потенциальными покупателями (или продавцами) и отстоять свои интересы в этих переговорах?
  5. Как проверить, действительно ли тот, кто продает квартиру, является е законным владельцем?
  6. Как определить, является ли продавец квартиры дееспособным и может ли он отвечать за свои действия?
  7. Как выяснить, не ущемлены ли интересы несовершеннолетних граждан, отнесенных к группе риска, при отчуждении недвижимости?
  8. Какие документы необходимы для удостоверения договора купли-продажи? Как проверить правильность оформления и подлинность всех этих документов?
  9. Как узнать, не было ли в квартире лиц, которые на момент продажи отбывают наказание в местах лишения свободы или находятся на действительной военной службе?
  10. Какие гарантии может предоставить продавец квартиры, который:
    • не выписан из квартиры на момент ее продажи;
    • не освободил квартиру на момент ее продажи;
    • в квартире которого на момент продажи постоянно зарегистрированы третьи лица?
  11. Как грамотно и безопасно организовать передачу денег при продаже квартиры?
  12. Не опасно ли приобретать квартиру по доверенности?
  13. Как приватизировать, продать, обменять комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
  14. Как узнать, сколько человек реально зарегистрировано в квартире и кто еще обладает правом пользования этой недвижимостью?
  15. Какие налоги должен заплатить гражданин, продавший квартиру, получивший ее в порядке наследования или дарения?
  16. Какие налоговые льготы получает гражданин, продавший или купивший квартиру?
  17. Как проверить полномочия юридического лица при покупке квартиры в новостройке?
  18. Как получить деньги, если квартира находится в центре многоходовой сделки, где один из покупателей – ипотечник?

Да, все необходимые знания можно приобрести самостоятельно. Но это потребует больше времени, чем квалифицированная консультация у специалиста. Можно позвонить в несколько агентств (иногда советуют не менее пяти), задать интересующие вас вопросы, прислушаться к тому, как на другом конце провода ведут переговоры, и

а) получить объективное представление о цене своей квартиры и перспективах ее продажи,

б) сделать выводы о том, как выгоднее эту продажу провести: самому или с помощью риэлтора,

в) найти риэлтора, который по-человечески относится к клиентам, терпелив, доброжелателен и обладает определенным уровнем культуры. При этом он понимает, чем сам занимается, и может рассказать об этом толково, грамотно и обстоятельно.

Почему проблемы при покупке и продаже недвижимости с риэлтором решаются быстрее? Сами риэлторы объясняют это просто: потому, что профессиональный риэлтор, исходя из своего опыта, и мотиваций, знает:

ЧТО, ГДЕ, КОГДА и, главное, КАК предлагать, покупать, оформлять.

Спросите, почему? Потому что это — его хлеб, и его заинтересованность в сделке порой выше, чем у клиента.

Риэлтор может

Посмотрим на основные этапы проведения сделки купли-продажи недвижимости и отметим то, что в них привносят профессиональные риэлторы

— Оценка продаваемого объекта недвижимости. – Возможность объективно оценить объект недвижимости, что впоследствии отразится в получении максимальной суммы выручки в разумные сроки.

— Подготовка документов. — Быстрый и квалифицированный сбор, составление и согласование всех необходимых документов.

— Организация и проведение рекламной компании объекта. — Риэлтор готовит подробное описание объекта для публикации в СМИ и интернете (если нужно — с фотографиями в максимально эффектных ракурсах) и регулярно обновляет публикации. Результат — существенное снижение расходов и получение максимальной отдачи от использованных средств.

— Предпродажная подготовка объекта. — Приведение объекта в наиболее привлекательное для клиентов состояние с минимальными затратами. Риэлтор составляет несколько психологических портретов типичных покупателей квартиры, советует, как правильно расставить мебель, сделать косметический ремонт и др. Практика показывает, что в этом случае удается выручить дополнительно от 5 до 15% цены.

— Организация показов объекта. — Грамотное проведение показов объекта, ограждение клиентов от общения с нежелательными элементами, концентрация основного внимания на достоинствах объекта и минимизация его недостатков. Кроме того, риэлтор показывает квартиру не всем подряд, а только покупателям, потенциально заинтересованным в конкретном объекте.

— Переговоры по условиям сделки и прием аванса. — Согласование максимально выгодных и безопасных условий проведения сделки, что в дальнейшем позволит избежать ненужных переживаний и расходов, а также гарантирует получение всех денег за объект.

— Сопровождение сделки. — Риэлтор готовит краткий еженедельный отчет о проделанной работе: о количестве просмотров, звонках и т. д. Обеспечивает законное проведение сделки, контроль за выполнением ранее согласованных условий проведения сделки, своевременную регистрацию сделки и получение всех денежных средств.

Риэлтор не может

Профессия риэлтор не имеет государственного правового регулирования, и все взаимоотношения с клиентами регламентируются Гражданским Кодексом РФ и Законом «О защите прав потребителей». Поскольку дополнительных прав у риэлтора нет, он не может совершать никаких юридически значимых действий (за исключением случаев, когда он является поверенным).

«Необходимо четко разделять юридическую чистоту сделки (это правовые вопросы) и риэлторскую услугу, — считает известный риэлтор Артур Оганесян, аффилированный член Национальной Ассоциации Риэлторов ((NAR) США, член IREM (сертифицированный специалист по управлению недвижимостью). — Риэлтор – это продавец. И очень хорошо, что лидеры рынка начинают сегодня об этом открыто говорить. Неправильное сложилось в обществе представление, и сами риэлторы в этом были виноваты, когда подвели социально-философское обоснование: мы помогаем решать жилищные проблемы граждан. Ничего подобного! Мы ее не можем решить, это вопрос государства, бюджета, муниципалитета, строителей. Мы – продавцы недвижимости, и об этом надо говорить с гордостью».

То есть риэлтор не может гарантировать безопасность сделки. Это дело государственных органов, осуществляющих правовую экспертизу и регистрацию сделки.

В компетенцию риэлтора входит проведение переговоров, определение наилучшей цены продажи, прогноз ликвидности объекта, рекомендации по предпродажной подготовке объекта. Ожидать других гарантий от риэлтора не стоит.