Domik. ua собрал несколько наиболее распространенных вопросов, связанных с услугами риелторов, и постарался дать на них исчерпывающие ответы.
Несмотря на неоднократные попытки урегулировать рынок риелторских услуг, закон о риелторской деятельности до сих пор не принят, а профессия риелтора юридически не закреплена. И, тем не менее, лишь редкие сделки на рынке обходятся без посредников.
Сколько же сегодня стоят услуги риелтора и от чего зависит цена?
От чего зависит цена
Чаще всего агентства недвижимости, как и частные посредники устанавливают плату за свои услуги, исходя из средней по рынку. Сейчас это 3-5% от стоимости сделки.
Цена может варьироваться в зависимости от опыта, профессионализма посредника или условий договора.
Стоит учитывать, что если в заключении сделки участвуют 2 посредника — а именно так нередко и бывает — стоимость услуг будет выше. В наиболее благоприятные для рынка времена риелторы брали по 5% на каждого. Сегодня это всего 5%, если в сделке участвуют 2 брокера, и 2,5-3%, если один.
Придя в агентство и заранее заключив договор — независимо от того, продаете вы или покупаете — вы сможете прописать в договоре фиксированную сумму комиссионных. Или же добавить пункт о том, что сумма вознаграждения напрямую будет зависеть от того, сколько удастся выторговать, если посредник работает на покупателя или насколько дороже продать — если на продавца.
Обычно тот, кто заказывает услуги.
То есть, если в агентство обращается продавец и заключает договор о продаже его квартиры, он и оплачивает услуги по продаже. Если приходит покупатель и просит подобрать ему квартиру, платит он.
Увы, на нашем «диком» рынке платит чаще всего покупатель. Связано это с тем, что очень немногие продавцы обращаются в агентство с просьбой продать их недвижимость. Еще меньше заключают эксклюзивные договора. Большинство же просто размещают объявления, но не возражают, если посредники берутся продавать квартиру с оговоркой, что их услуги оплачивает покупатель. Есть и продавцы, которые приходят в агентство и просят продать их недвижимость, но не подписывают договор, подразумевая, что заплатит, опять же, покупатель.
Правда, в таком случае, одну и ту же квартиру могут продавать сразу несколько посредников и сам владелец — одинаково безуспешно. Владелец — из-за отсутствия опыта, посредники — потому что им нет смысла вкладывать средства в продвижение объекта, если они не уверены, что эти средства окупятся.
Часто, когда квартира продается таким образом, риелторы работают на «ленивое опережение»: создают объявления-клоны, но с ценой ниже, чем предлагают другие посредники. А потом либо говорят покупателям, что квартира продана, но есть другая по такой же цене, либо предлагают продавцу от имени покупателя цену ниже. В результате продавец не получает сумму, которую гарантировано получил бы, работая с одним посредником.
Продавцов такие схемы риелторов выводят из себя, и они продолжают настаивать на своей изначальной цене, имеющей мало общего с реалиями рынка. Квартира при этом может продаваться годами. Владельцы квартир винят в этом риелторов, но заключать эксклюзивный договор не спешат.
На кого работает риелтор
Вопрос, закономерно вытекающий из предыдущего.
Логично было бы предположить, что риелтор работает на того, кто оплачивает его услуги. На практике так бывает только в тех случаях, когда заключен эксклюзивный договор о продаже квартиры или в договоре с покупателем прописано, что вознаграждение риелтора зависит от того, насколько удачной будет сделка для покупателя — то есть, сколько риелтор сможет выторговать.
Если же вы просто «разрешили» посреднику продавать вашу квартиру, он на вас еще не работает. Как и в случае, если вы позвонили по объявлению, которое продвигает посредник.
Агентство недвижимости или частный риелтор
Сегодня на рынке работают как агентства недвижимости с устоявшейся репутацией, так и частные посредники. У некоторых из них тоже есть наработанная репутация, но попадаются среди частных посредников и неквалифицированные и даже не зарегистрированные как предприниматели.
Примечательно, что независимо от того, обращается клиент в агентство или к частному посреднику, заплатить ему, скорее всего, придется одинаковую сумму. В связи с чем Домик рекомендует изучить информацию об агентствах или посредниках, отзывы их клиентов, и только потом заказывать услугу. И заказ этот не помешает подкрепить договором.
Сколько времени занимает стандартная сделка
Зависит от того, покупаете вы квартиру или продаете, и того, насколько заявленная цена соответствует среднерыночной.
При адекватной цене, продать квартиру можно и за неделю. Еще некоторое время займет подготовка документов. Но обычно это месяц-два, если вы предоставляете риелтору свободу действий в установлении цены объекта и его продвижения. Если же изначально заявленная цена выше, продавать квартиру придется до полугода и даже дольше, постепенно цену снижая. На падающем рынке, каким он является сегодня, фактор времени может оказаться критическим. Снижая цену в течение полугода, вы можете получить за квартиру меньше, чем получили бы, изначально установив цену, соответствующую спросу в данном сегменте.
При покупке квартиры — конечно, если ваш запрос соответствует реалиям рынка — подбор подходящего варианта и оформление всех документов займет полтора-два месяца.
Риелтор из штата агентства предлагает заключить сделку в обход компании — в чем подвох
Агенты, работающие в штате компаний, обычно получают от 27% до 90% от общей суммы комиссионных. Чем меньше процент агента, тем менее он квалифицирован, и тем большую поддержку в его работе оказывает компания. Высококвалифицированные сотрудники получают от 50 до 90% от суммы комиссионных, и работать в обход агентства для них смысла не имеет. А вот тем посредникам, которые получают 27-50%, выгодно предложить клиенту снизить сумму комиссионных и заключить сделку без привлечения агентства.
И как раз здесь для покупателя и заключается опасность заплатить только за то, что ему показали квартиру. Предложить грамотное оформление документов и сопровождение сделки такие посредники не могут — обычно за них это делает агентство.
Домик рекомендует отправлять таких риелторов восвояси, договариваться напрямую с продавцом, рассказав о нечестности риелтора, идти в любое другое агентство и открыто говорить, что вы хотите купить конкретную квартиру, и вам нужна помощь только в сопровождении сделки. Обойдется такое сопровождение недорого — обычно, это фиксированная сумма. Но это менее хлопотно, чем полагаться на нечестного риелтора.
Сколько риелторов привлекать
Одного. Причем, как в случае покупки, так и продажи.
И, как уже неоднократно подчеркивалось, заключать с ним договор, в котором прописать необходимый перечень услуг, порядок их оплаты и стоимость.
Если риелтор продает квартиру по эксклюзивному договору, он уверен в том, что его услуги будут оплачены и будет активно продвигать объект. Если же агент знает, что кроме него ту же квартиру продают еще несколько его коллег, вкладывать собственные деньги в продвижение нецелесообразно — если в итоге квартиру продаст кто-то другой, он просто потеряет эти деньги.
То же касается и покупки. Если посредник знает, что найдя для покупателя желаемую квартиру по желаемой цене, он получит вознаграждение в оговоренном размере, он будет искать. Если же вознаграждение может получить и кто-то другой, усилия по подбору подходящих вариантов, будут минимальны.
Помните, вы всегда можете самостоятельно выбрать и агентство, с которым сотрудничать, и риелтора, который будет продавать вашу недвижимость или искать для вас подходящие варианты. Доверие и симпатия очень важны, учитывая, что взаимодействовать вам придется не один час и даже не один день. К счастью, сегодня найти информацию об агентстве или отдельном риелторе, определить, какая у него репутация, не составит труда.
Информационно-аналитический отдел Domik. ua